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2020 : Les prix de l’immobilier français analysés par Jean Francois Charpenet

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Les prix de l’immobilier français continuent d’augmenter modestement, malgré la persistance des troubles sociaux et le ralentissement de la zone euro dans son ensemble. Paris a connu une hausse des prix de l’immobilier nettement plus forte que l’ensemble du pays. L’expert en immobilier Jean Francois Charpenet nous éclaire sur l’état du marché immobilier en France à l’approche de l’année 2020.

L’immobilier en France métropolitaine

En France métropolitaine, les prix de l’immobilier ont progressé de 3 % au 1er trimestre 2019 (+ 1,8 % en données corrigées de l’inflation), soit un rythme de progression comparable à celui de l’année précédente, selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE). Il s’agit de la treizième hausse trimestrielle consécutive des prix d’une année sur l’autre. En glissement trimestriel, le prix des maisons a augmenté de 0,7 % au premier trimestre 2019 (0,9 % en données corrigées de l’inflation).

Jean Francois Charpenet indique que Paris a connu une hausse des prix de l’immobilier nettement plus forte que l’ensemble du pays. Le prix moyen des appartements existants dans la capitale a augmenté de 6,5% (5,2% corrigé de l’inflation) à 9.680 € (11.000 $US) le mètre carré (m2) au cours de l’année pour le premier trimestre 2019, selon la Chambre des Notaires de Paris.

Durant le long boom immobilier qui a duré de 1997 à 2007, le prix des maisons en France a bondi de 150% (112,5% corrigé de l’inflation).

Le marché de l’habitation a commencé à s’affaiblir en 2008, mais les baisses de prix ont été modérées. Après une baisse annuelle moyenne de 1,7 % en 2012-2015, le prix des maisons a recommencé à augmenter en 2016.

Faibles rendements locatifs ; coûts de transaction élevés

De 2000 à 2018, le prix des appartements a augmenté de 115 % en France et de 223 % à Paris, soit bien plus que les loyers, qui n’ont augmenté que d’environ 40 % pendant la même période. La hausse plus lente de l’indice des loyers s’explique en partie par la baisse de l’augmentation admissible des loyers par rapport à l’inflation au cours de certaines périodes. (Source : Global Property Guide).

Au premier trimestre 2019, l’indice locatif français a progressé de 1,7 % par rapport à la même période de l’année précédente, soit une amélioration par rapport à une hausse de 1,05 % au premier trimestre 2018 et une croissance moyenne de 0,5 % entre 2013 et 2017, selon l’INSEE.

Immobilier : l’impact de la loi Duflot selon Jean Francois Charpenet

En France, les loyers initiaux étaient jusqu’à récemment fixés librement, mais révisables une seule fois par an, et pas plus que l’indice de référence des loyers de l’INSEE (neuf).

Cependant, le 19 février 2014, le Parlement français a adopté une nouvelle loi, la Loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), également connue sous le nom de Loi Duflot, du nom de la ministre du logement Cécile Duflot.

Jean Francois Charpenet rappelle que le projet de loi, qui a été adopté le 24 mars 2014, établit de nouvelles règles concernant le logement et la location de propriétés :

  • La loi plafonne les loyers à long terme. Les loyers ne doivent pas dépasser de plus de 20% le loyer médian fixé par le préfet dans les zones urbaines. Ce nouveau contrôle des loyers, imposé à 28 villes de plus de 500 000 habitants, affectera les zones à forte demande locative, comme Paris.

 

  • Les locations de courte durée doivent encore faire l’objet d’une demande d’autorisation auprès de la Ville de Paris, ou de la mairie dans les quartiers en pénurie de logements.
  • Les propriétaires sont tenus d’accorder l’exclusivité à un seul locataire ou agent immobilier.

 

  • Un nouveau mécanisme de garantie universelle des loyers (GUL) a été mis en place ; les locataires ne fourniront plus de garants ou ne paieront plus de caution, puisque le gouvernement prendra en charge le non-paiement du loyer.

 

La construction résidentielle est en baisse

Le nombre de logements neufs autorisés en France, hors Mayotte, a diminué de 6,9 % en 2018 par rapport à l’année précédente, contre une croissance de 5,8 % en 2017, 14,3 % en 2016 et 6,5 % en 2015, selon le ministère de la Transition écologique et solidaire. De même, les mises en chantier d’habitations ont diminué de 4 % en glissement annuel pour s’établir à 419 000 unités au cours de la même période, après des hausses annuelles de 14 % en 2017, 10,5 % en 2016 et 2,7 % en 2015.

Selon Jean Francois Charpenet, la faiblesse de la construction résidentielle s’est poursuivie cette année :

  • Le nombre de logements autorisés a diminué de 7,3 % pour s’établir à 134 400 unités au cours des quatre premiers mois de 2019 comparativement à la même période l’an dernier.

 

  • Les mises en chantier d’habitations ont chuté de 5 % en glissement annuel pour s’établir à 124 400 unités au cours des quatre premiers mois de 2019.

 

Les taux hypothécaires continuent de baisser

En avril 2019, le taux d’intérêt moyen sur l’encours des prêts au logement est tombé à 1,92 %, contre 2,07 % un an auparavant, selon la Banque centrale européenne (BCE).

Par échéance initiale :

    • Jusqu’à 1 an : 1,45 % en avril 2019, en baisse par rapport à 1,54 % un an plus tôt.
    • Plus de 1 an et jusqu’à 5 ans : 1,45 % en avril 2019, en baisse par rapport à 1,57 % un an plus tôt
  • Plus de 5 ans : 1,92 % en avril 2019, en baisse par rapport à 2,08 % il y a un an.

La baisse des taux hypothécaires est en partie imputable à la réduction par la BCE de son taux directeur à 0,00 % en mars 2016, où il est resté depuis lors.

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